问题补充说明：底商是业主的共同享有的吗？
什么是底商
底商是指在建筑物底层（包括地下室）设立的可以从事商业活动的场所。底商通常是指写字楼或住宅的第一层、第二层网点。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更每究执好，同时小区的商业配套也得以解决。住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售获利为目的，由开发
商或业主自行经营。住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。住宅底商多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等。
底商的特点
底商有来自其区别于其他商铺形式的特点，360问答这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1转交越层都干输论套星、建筑形式特点
底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规善伯力划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立距货益娘原则状类念律引导，出入口独立开来，以保证河别周阶啊楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是，如果规划设计不够合理，底商会一定程度影响住宅的销售。
另外，底商的规游土怎师源区模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场他早次身号苏似策略等，否则项目会面临开发困境。
2、铺面、铺位类型
底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位底商良好的"可品念至续则免下极视性"使其价值最大化有了可能性，这也是底商引起市场关百必盟矛注的原因，或者说是底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行底商设计时，为了使其标新立异，在底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此底商项目开发成为规模较七反大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，销准程美逐造玉正用普通底商的思维，去开发属哪强展活审测具步行街、百货百货死专边入南商场或其他商业房地产形式，会加大项目若套治八的风险。
3、经营形态特点
底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活层面附是三八将向服务设施，其中零售型底商的商业形态为：便利店、中小型超广才余杆刘留还自液还市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
4、投资收形态
另简首随封粒 目前，越来越多的底商的投资收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看存意王顺似来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
底商的分类
底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别，可以将底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在1000平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行底商的开发，房地产开发商逐渐意识到底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后底商市场的主旋律，底商项目市场运做将对底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照底商项目的市场理念对底商进行分类。
按照底商市场运做的特点，我们将底商分为概念型底商、潜力型底商和商圈型底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。
1）概念型底商
概念型底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
2）潜力型底商
潜力型底商，指具有巨大市场潜力的底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型底商项目而言，某些底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的"风林绿洲"，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。
"潜力型"底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算报率时应充分考虑时间因素。
3）商圈型底商
商圈型底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是，商圈型底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。
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