近期，合肥二手房市场风起云涌，合肥多家银行针对二手房业务暂时停贷，九区皆出现楼盘不同程度降价等现象，引起楼市恐慌。而分布在重点中小学附近的学区价格依旧坚挺，为此，给大家呈现真实的二手学区房市场温度。
说起合肥最好的学区，相信每个人的答案是一致的，南门小学+45中！但这里的学区房价却让不少人望而却步。
传说中这里最贵的学区房曾卖到6万/㎡，成为整个合肥房价的天花板。
今年下半年，全国的二手房市场都不景气，再加上多家银行二手房停贷，导致二手房全面降温、大批房源降价出售。
在楼市下行的当下，南门小学+45中的学区房还一如既往的坚挺吗？为此，安徽楼市独家策划 《合肥二手学区房温度实探》 ，让我们通过走访来感受市场真实温度。
南门小学：挤破头都进不了的学校！
庐阳区区域内名校聚集，在九区中学区资源算比较多的了，南门小学、红星路小学、42中、45中等，周边学区房比也较多。但南门小学+45中学的组合绝对是庐阳区乃至整个合肥市的 “王炸” 组合。
今天第一站，我们先来看看南门小学的情况。
合肥市南门小学是一所历史悠久，校风严谨的学校，始建于1897年，学校现有33个教学班。交通比较便利，边上就是 徽州大道 ，周边有 地铁2号线 四牌楼地铁站。
中午放学时刻，校门口一度拥挤，小学生们排着长队等待放学，场面十分热闹。
沿着小学走一圈，发现周边道路的环境宜人。
周边的住房多为3-4层的楼房，走近小区里面才发现是省广电的宿舍大院。
大院与南门小学只是一墙之隔，站在楼道里就能看到小学的操场。
在周边的学区房走一圈下来发现，南门小学周边的单位宿舍大院，虽然老旧，但是整体环境还算比较好。
随后，我走进了南门小学对面的 金梁地产 门店。向中介了解了一下附近学区房的情况。
据了解，南门小学周边没有新房在售，二手房也只有少量房源在售。且只要有房源挂出， 只要和市场价持平，就算是全款也能很快成交。 就拿该门店最新成交的房源来说，房源刚挂出就有买房者来看，当晚房源就已经成交。
中介表示，这里的房源 均价在2.8万左右 ， 户型越大越便宜， 户型越少越贵 。很多买房人为了能挂户，只是购买20几平米的小户型房源。虽然户型小，但总价也要到70万左右。
实探时，正好遇到一位家长前来询问周边二手房环境，中介第一句话就是这里的 住房环境很差，但价格不低， 且大部分房源 只接受全款。
一般两室一厅环境较差的房源总价在170万-180万左右，环境较好的在200多万。
在询问房源量时，中介也明确表示 房源量很少 ，掰着手指头也能数的过来。
另外南门小学一路之隔就是红星路小学，中介表示虽然就在马路对面，但这两个学区房房价却天差地别，平均每平米有 6000-7000元 的差别。
45中学区房一路之隔价格相差1.6万/㎡！
45中位于桐城路上，与南门小学的距离在500米之内。沿着庐江路步行十分钟即可到达。
45中对面就是黄梅戏剧团和省文化厅职工宿舍，虽然小区从外立面看比较老旧，但整体环境比较整洁。
45中的边上即是合肥最贵的学区房—— 合作经济广场。 整个小区仅有两栋楼，房源比较紧俏。通过询问保安大叔得知，这里的业主是为了孩子上中学，一般孩子上完学房源随即就卖了。
绕45中走一圈，发现周边的环境很好，银河景区、安徽大剧院环绕四周，且桐城派文化由此诞生，文化气息十分浓厚。
之后，我走进了45中周边的 德祐门店 ，向中介了解周边二手房的情况。
45中学区房目前 均价3万/㎡左右 ，最贵的也就是合作化经济广场5万/㎡左右。不过 合作经济广场的房源少，成交量也比较少。 中介表示，最近一次成交的房源还是在今年5月份。
很多业主也是为了挂户，购买小型房源。而这些房源的业主都不会自住，直接出租。目前的 租金在1000元左右。
据中介透露，很多客户买房时直奔南门小学+45中的双学区房，但由于价格、全款等各方面的原因会退而求其次地选择南门小学+42中的双学区，从而实现“曲线购买”。
比如小孩如果现阶段上小学，先入手“南门小学+42中”的学区房；等到孩子即将小升初的时候，卖掉现有的房源，换成“其他小学+45中”的学区房。
这样的选择，是基于南门小学+42中，与南门小学+45中的学区房差别巨大。
就拿德祐中介手上的房源来说，南小+45中学区房目前 最便宜的一套是130万，27平米，均价4.8万/㎡ ；南小+42中学区房目前 最便宜的一套是89万，27.3平米，均价3.2万/㎡。
虽然42中实力也不差，但和45中的学区相比竟然有 16000元/㎡ 的差别。
而买房人这样操作，一方面可以节省资金，另一方面，如果这期间学区有调整，也不怕高价买到的双学区房贬值。
南小+45中合肥最贵学区房！
庐阳区合作经济广场是合肥著名的二手学区房， 学区配套为南门小学、四十五中。 其身价一路攀升，成交周期较短。
目前，合作经济广场二手房均价 48073元/㎡ 。在庐阳区二手房之中，价格遥遥领先。比区域最贵的新房价格也足足高了2.5万/㎡！
合作经济广场二手房最近一次的成交是在7月6日， 总价402万，均价46739元/㎡，成交周期95天。
目前安居客上挂牌的房源约有45套房源，其中最贵的房源卖到了 6.5万/㎡。
户型以2室2厅，60-85㎡为主，户型越小单价越高。
通过了解整个南门小学+45中学区成交的房源以及价格走势，虽然今年二手房迎来寒流，但这里的房价依然坚挺，排在合肥学区房首位，并伴有小幅上涨。
3个月二手房成交15套，学区房价格坚挺！
根据链家网数据显示，目前庐阳区二手房 均价16129元/㎡ ，在售房源6953套，最近90天内成交房源 仅15套 。
庐阳区二手房房价一直以来比较平稳。虽说二手房行情不好，但是 价格方面整体还是比较稳定的。
变化比较大的是 新增房源量和带看次数 。庐阳区二手房的供需，自5月之后开始逐步下跌，直到10月，庐阳区带看量降到近半年谷底，在11月略有回升。新增房源量从8月之后一直呈小幅下跌状态。
目前整个庐阳区二手房成交量都在下降，二手房价格有小幅下降，也有业主降价抛售的情况，但 学区房的价格依然比较坚挺， 主城区板块的学区房又明显高于其他板块。
另外，庐阳区比较优质的小学除了有南门小学，还有六安路小学，周边的百花井大院、规划局宿舍、市委大院、安徽日报社宿舍大院、合肥市政府宿舍大院， 均价在2万-3.2万/㎡ 不等，价格比较也比较坚挺。
在户型方面，庐阳学区房最好卖的户型为50㎡、60㎡左右，大多都是两室一厅/零厅，虽然房子小，但是这类房源比较抢手，也比较贵。
结语
学区房一直以来都是备受购房者的追捧， 其保值增值功能毋庸置疑，并且，大多数学区房源长期处在供不应求的状态中，尤其是像南门小学+45中这种区域顶级学区，更成为房源需求的“抢手”区域。
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